在处理开发商宣传彩页承诺赠送面积13.88平方却未兑现的问题时，存在一些特殊情况或例外情形，会对问题的处理产生影响。
1. 地方政府对赠送面积有特殊政策。如果地方政府出台了关于赠送面积的特殊政策，例如规定某些类型的赠送面积不纳入产权登记或有特定的限制条件，那么开发商未兑现赠送面积的行为可能会受到该政策的影响。例如，地方政府规定赠送面积必须经过相关部门审批，而开发商未履行审批手续导致无法赠送，此时开发商的责任可能会相应减轻。
2. 开发商与购房者另有书面协议。如果开发商与购房者在购房合同之外另有书面协议，对赠送面积的相关事宜做出了不同的约定，那么该书面协议将优先于宣传彩页的内容。比如，双方在补充协议中约定宣传彩页中的赠送面积仅为参考，具体以实际交付为准，此时购房者可能无法依据宣传彩页要求开发商兑现赠送面积。
3. 宣传彩页中存在免责条款。如果开发商在宣传彩页的显著位置标注了类似“本宣传彩页内容仅供参考，最终以购房合同及政府审批为准”等免责条款，且该条款符合法律规定，那么可能会影响购房者依据宣传彩页主张权利。但如果该免责条款不合理地免除或减轻开发商的责任，则可能被认定为无效。
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开发商宣传彩页承诺赠送面积13.88平方却未兑现，可能会给您带来一些法律风险，以下为您举例说明。
1. 诉讼时效风险。如果购房者在知道或应当知道开发商未兑现赠送面积承诺之日起三年内未提起诉讼，可能会因超过诉讼时效而丧失胜诉权。例如，购房者在收房时发现没有赠送面积，但一直未采取任何维权措施，三年后才想起起诉，此时开发商可能会以超过诉讼时效为由进行抗辩，导致购房者无法通过诉讼获得赔偿。
2. 证据链风险。如果购房者无法提供充分的证据证明开发商在宣传彩页中承诺了赠送面积13.88平方，可能会面临举证不能的风险。比如，购房者仅能提供宣传彩页的复印件，而无法提供原件，且开发商对复印件不予认可，此时购房者可能因证据不足而无法维权。
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针对您提出的开发商宣传彩页写的赠送面积13.88平方其实没有的情况，开发商的行为是否违法需结合具体情形判断。
开发商的这种行为可能构成违法。

1. 若开发商在宣传彩页中明确标注“赠送面积13.88平方”，且该内容对购房者订立购房合同及房屋价格的确定有重大影响，即使未写入购房合同，也可能构成合同内容的一部分，开发商未兑现则违反合同约定。
2. 若开发商通过该虚假宣传故意误导购房者，使购房者基于错误认识购买房屋，则可能构成欺诈行为，违反《中华人民共和国消费者权益保护法》等相关法律规定。
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您询问的开发商宣传彩页承诺赠送面积13.88平方却未兑现的情况，可依据相关法律规定判断其违法性。
该行为违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。

在您遇到的情况中，开发商在宣传彩页中明确写有赠送面积13.88平方，这是对房屋相关信息的重要承诺。而实际上却没有该赠送面积，开发商的这种行为属于故意提供虚假情况，误导购房者做出购买决定，符合欺诈行为的构成要件。因此，根据上述法律规定，开发商的行为构成违法，购房者有权要求其承担相应的赔偿责任。

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